Navegar por el mercado del alquiler puede ser todo un reto, sobre todo para los extranjeros que no están familiarizados con los procedimientos españoles y el sistema de alquiler. Aquí tienes todo lo que necesitas saber para alquilar una vivienda y evitar posibles estafas.
A continuación encontrarás un resumen del artículo y los enlaces para ir directamente a la respuesta que pueda estar buscando:
¿Qué documentos necesita un inquilino para alquilar?
Alquilar una vivienda en España como extranjero puede ser un viaje emocionante, pero tiene su propio camino de requisitos y procedimientos. Aunque el proceso de alquiler para extranjeros es casi idéntico al de los ciudadanos españoles, la principal diferencia radica en los documentos de identificación que deben aportar. A continuación te detallamos lo que necesitarás para empezar.
En primer lugar, necesitarás un documento de identidad adecuado. Para los extranjeros, esto significa normalmente obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero). Este documento es esencial para cualquiera que quiera vivir o trabajar legalmente en España. Más información sobre el NIE español en nuestro post aquí.
Si no tienes un NIE, no te preocupes: puedes firmar un contrato de alquiler con tu pasaporte. Sólo tienes que utilizar tu número de pasaporte como identificación principal en el contrato de alquiler. Esto, sin embargo, sólo puede aceptarse en alquileres a corto o medio plazo de hasta 3 meses, ya que si deseas permanecer en España más tiempo deberás obtener tu NIE y un permiso de residencia.
A continuación, tienes que preparar los documentos para demostrar tus medios económicos. Los propietarios/arrendadores en España necesitan asegurarse de que sus inquilinos pueden pagar el alquiler de forma fiable. Si trabajas por cuenta ajena, deberás presentar una copia de tu contrato de trabajo, sellada y firmada por tu empleador. En el caso de los estudiantes, bastará con un certificado de estudios de su centro de enseñanza.
Si no trabajas, puede que te resulte más difícil demostrar tu estabilidad financiera a los caseros, así que no te sorprendas si quieren ver tus extractos bancarios, declaraciones de la renta o cualquier otra prueba de tus ingresos pasivos estables.
Además, tener un avalista puede ser una gran ventaja. Puedes presentar un aval bancario o un aval personal, a menudo suele ser uno de los padres o de un pariente cercano. Tener una cuenta bancaria en España normalmente es necesario para pagar el alquiler y las facturas de suministros. Sin embargo, algunos caseros/arrendadores pueden aceptar pagos desde cuentas bancarias internacionales, sólo tienes que asegurarte de hacer la transferencia con «todos los gastos de transferencia a cargo del remitente».
Al contrario que muchos otros países, España no utiliza el sistema de cartas de recomendación o referencias para los inquilinos, por lo que no necesitarás una carta de tu anterior casero para alquilar un piso en España.
Acuerdo/contrato de arrendamiento
a) ¿Qué es un contrato de arrendamiento?
Si vas a alquilar un piso en España, el contrato de arrendamiento es un documento fundamental. Es el documento oficial y vinculante que establece todas las normas y expectativas tanto para el inquilino como para el propietario.
En este contrato se describen las principales condiciones del alquiler, de modo que ambas partes estén protegidas y comprendan sus respectivos derechos y obligaciones.
Un contrato de alquiler claro y completo es esencial para evitar conflictos y garantizar un alquiler sin problemas.
b) ¿Cuáles son los elementos clave del contrato de alquiler?
Vamos a desglosar lo que necesitas saber sobre los componentes clave y las consideraciones legales de un contrato de arrendamiento en España en relación con los alquileres a corto, medio y largo plazo en España.
Duración del alquiler: el contrato debe indicar claramente por cuánto tiempo se alquila el inmueble. La legislación española permite prorrogar los contratos de alquiler de larga duración hasta cinco años (siete si el arrendador es una empresa) aunque el contrato original fuera más corto. Además, debe incluir cómo puedes renovar el contrato.
Importe de la renta y condiciones de pago: la renta mensual debe fijarse claramente, junto con cuándo y cómo debe pagarse. Asegúrate también de que los detalles de pago sean claros.
Fianza: normalmente tendrás que pagar una fianza equivalente a un mes de alquiler en el caso de las viviendas sin amueblar y a dos meses en el caso de las amuebladas. Algunos propietarios prefieren recibir una cantidad mayor como «garantía adicional». El contrato de alquiler debe explicar las condiciones para recuperar la fianza, incluidas las deducciones por daños o impago del alquiler. La legislación española obliga a los arrendadores a transferir la fianza a un organismo público especial según la ubicación de la vivienda alquilada. Te será devuelta en el plazo de un mes desde la finalización del contrato, cuando la agencia devuelva la fianza a la cuenta del arrendador, y siempre que no tengas deudas u obligaciones pendientes con el arrendador.
Mantenimiento y reparaciones: los inquilinos suelen ser responsables de las reparaciones menores (por ejemplo, cambiar bombillas o tuberías atascadas) y los propietarios, de las mayores (por ejemplo, instalaciones eléctricas). El contrato debe especificar el proceso para informar y abordar los problemas de mantenimiento, e identificar claramente qué parte responde por cada tipo de avería.
Inventario de muebles y electrodomésticos: en los pisos amueblados, suele haber una lista detallada de todos los objetos que vienen con el piso. Ambas partes deben firmar la lista para confirmar su exactitud. Siempre recomendamos hacer fotos del estado de la vivienda, los muebles y los electrodomésticos el primer día de tu alquiler.
Finalización del contrato de alquiler: el contrato debe especificar con cuánta antelación hay que avisar antes de dejar el piso, normalmente suele ser entre 30 y 60 días, y si hay algún periodo de alquiler obligatorio, así como el importe de la indemnización que hay que pagar en caso de la rescisión anticipada.
Si entiendes bien tu contrato de alquiler, evitarás sorpresas y podrás disfrutar de tu estancia en España con tranquilidad.
c) ¿Cuáles son los principales derechos y obligaciones en un contrato de alquiler?
El inquilino tiene derecho a residir en la vivienda alquilada durante la vigencia del contrato. Además, el inquilino tiene derecho a la intimidad, a disfrutar de la propiedad en las condiciones adecuadas al objeto del alquiler, y a que todas las reparaciones importantes sean realizadas por el propietario (a menos que los daños hayan sido causados por el inquilino).
Hay ciertos derechos que deben regularse específicamente en el contrato, por ejemplo, el derecho a tener animales domésticos en la vivienda alquilada, la posibilidad de recibir visitas, ejercer cualquier actividad profesional desde el lugar alquilado o el derecho a una adquisición preferente en caso de venta.
El arrendador tiene derecho a recibir los pagos del alquiler a tiempo, según lo acordado, y a desalojar al inquilino por impago del alquiler o por incumplimientos graves del contrato de arrendamiento. Además, el arrendador puede inspeccionar la vivienda para asegurarse de que se mantiene adecuadamente y mostrarla a los nuevos inquilinos cerca de la fecha de finalización del contrato.
Es bastante habitual que la obligación de las reparaciones pase al inquilino, pero debe estar claramente regulada en el contrato.
Alquiler de corta duración en España – “alquiler turístico”
Los contratos de alquiler de corta duración en España están muy regulados y sólo se pueden realizar si la vivienda que se alquila dispone de una licencia específica, denominada “licencia de alquiler turístico”.
Este tipo de alquiler está pensado para estancias inferiores a 30 días, y es una fuente frecuente de conflictos con los vecinos que residen en los edificios con viviendas mixtas, turísticas y residenciales.
Los propietarios te pedirán que cumplas las normas del edificio, que no hagas fiestas ni actividades ruidosas en el piso, y que respetes el derecho de los demás a descansar.
En muchas regiones, los propietarios están obligados a registrar su propiedad y obtener una licencia para alquileres de corta duración. Esto es especialmente estricto en destinos turísticos populares como Barcelona, Madrid y las Islas Baleares, donde las autoridades locales hacen cumplir la normativa para controlar el mercado de alquileres de corta duración. Como inquilino, tienes que asegurarte de que la propiedad que alquilas está legalmente registrada.
Estos pisos suelen venir completamente amueblados y equipados, por lo que el proceso de mudanza es sencillo y sin complicaciones, similar al check-in de un hotel.
Alquiler a medio plazo en España – “alquiler de temporada”
Los contratos de alquiler a medio plazo en España son perfectos para quienes planean quedarse menos de un año, ya sea un turista, un viaje de negocios o un estudiante. Estos pisos también suelen venir completamente amueblados y equipados, lo que hace que los pagos del alquiler sean más elevados que en un alquiler a largo plazo.
La legislación española sobre alquileres distingue entre alquileres de temporada y alquileres de larga duración. En España, los contratos de alquiler a medio plazo, que suelen definirse como contratos de menos de un año, se engloban en el concepto de «alquiler de temporada». Su regulación es diferente a la de los contratos de alquiler a largo plazo, que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La legislación española ofrece ciertas protecciones a los inquilinos, incluso en los alquileres de temporada. Por ejemplo, los propietarios no pueden aumentar el alquiler arbitrariamente durante el periodo de alquiler acordado. Cualquier ajuste del alquiler debe constar claramente en el contrato.
En resumen, para garantizar una experiencia de alquiler conforme a la ley y sin complicaciones, tienes que verificar la legalidad de la propiedad, leer detenidamente el contrato, guardar la información y buscar asesoramiento jurídico en caso de duda.
Alquiler a largo plazo en España – “alquiler de vivienda”
Los contratos de alquiler de larga duración en España, típicamente definidos como arrendamientos que duran un año o más, ofrecen estabilidad y seguridad a los inquilinos que buscan un lugar de residencia habitual. Regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), estos alquileres ofrecen importantes protecciones al inquilino. Por ejemplo, los inquilinos tienen derecho a prorrogar su contrato hasta cinco años (o siete años si el arrendador es una empresa), lo que garantiza la seguridad de la residencia a largo plazo.
Los contratos de alquiler de vivienda en España deben especificar claramente la renta mensual, las condiciones de pago y las responsabilidades de mantenimiento y reparaciones. Además, los propietarios están obligados a devolver la fianza en el plazo de un mes tras la finalización del contrato, siempre que no se produzcan daños. Para garantizar tanto el cumplimiento de la ley como comprobar los medios económicos, los propietarios pueden exigir pruebas de ingresos, por ejemplo, tu contrato de trabajo o extractos bancarios.
Agencias
a) ¿Cómo pueden ayudarte las agencias a alquilar un piso?
Trabajar con una agencia inmobiliaria puede mejorar tu experiencia de alquilar un apartamento en España. Sus conocimientos, recursos y apoyo agilizan el proceso, facilitando la búsqueda y obtención del apartamento perfecto. Tanto si es la primera vez que navegas por el mercado del alquiler como si buscas ayuda profesional, las agencias ofrecen servicios inestimables que simplifican el camino hacia tu nuevo lugar de residencia.
Las agencias inmobiliarias disponen de amplias bases de datos de alquileres disponibles, lo que facilita la búsqueda de un apartamento que se ajuste a tus criterios. Pueden ahorrarte tiempo filtrando las propiedades en función de tus preferencias, como ubicación, tamaño, presupuesto y servicios.
También pueden ofrecer valiosos consejos, como precios de alquiler justos, ayudándote a tomar decisiones con conocimiento de causa.
Las agencias suelen cobrar una comisión por sus servicios, a menudo equivalente a un mes de alquiler más IVA o a un 10% del alquiler anual más IVA. Uno de los cambios recientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos - la LAU, obliga a los propietarios a pagar comisiones a dichas agencias.
b) ¿Dónde puedo encontrar viviendas en alquiler en España?
- Idealista es uno de los sitios web inmobiliarios más grandes de España, con una lista de propiedades de varias agencias y propietarios privados, lo que lo convierte en un gran punto de partida para encontrar pisos de alquiler en todo el país.
- Fotocasa es similar a Idealista y ofrece una amplia selección de propiedades de alquiler y proporciona herramientas y recursos para ayudarte a navegar por el mercado del alquiler.
- Spotahome es una plataforma de reservas online similar a la de alquileres turísticos, pero para estancias más largas.
- Engel & Völkers es una agencia inmobiliaria internacional y tiene una fuerte presencia en España, con oficinas en las principales ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia.
- Lucas Fox está especializada en propiedades de lujo. Tiene oficinas en las principales ciudades españolas y ofrece servicios personalizados para encontrar pisos de alquiler de alta gama.
- Savills Aguirre Newman es otra agencia internacional de renombre que ofrece amplios listados de alquiler y servicios profesionales para ayudarte a encontrar apartamentos adecuados en España.
- Tecnocasa es una conocida agencia local con una amplia red en toda España que ofrece una gran variedad de propiedades en alquiler y asistencia profesional.
A la hora de elegir una agencia inmobiliaria, ten en cuenta su reputación, experiencia y opiniones de clientes. Busca agencias especializadas en alquileres y con una fuerte presencia en la zona deseada. Las recomendaciones de amigos o compañeros y las opiniones en internet también pueden orientarte hacia agencias fiables.
Agentes inmobiliarios en España
También puedes buscar la ayuda de uno de los agentes inmobiliarios, que son profesionales individuales que actúan como intermediarios entre los propietarios y los posibles inquilinos. Trabajan para tí de forma similar a los cazadores de propiedades y te proporcionan una experiencia de servicio altamente personalizada, encontrándote exactamente lo que necesitas. Pueden acceder a todas las propiedades disponibles en el mercado, ya que no se limitan únicamente a las ofertas que figuran en una de las agencias.
En este caso, tendrás que pagar por sus servicios, ya que un agente inmobiliario actuará como tu propio agente.
Opción de compra
¿Cómo funciona opción de compra en España?
a) ¿Qué significa la opción de compra?
Los pisos en alquiler con opción de compra en España son una gran oportunidad para cualquiera que desee tener su propia casa sin la presión inmediata de un importante desembolso inicial o las complejidades de una hipoteca.
Esta opción es perfecta si no estás seguro de comprometerte con una propiedad a largo plazo, si quieres probar de vivir en un lugar antes o si necesitas flexibilidad en tu planificación financiera (por ejemplo, si necesitas más tiempo para ahorrar). En resumen, es un alquiler con la posibilidad de comprar más tarde a un precio fijo.
El alquiler con opción a compra, también conocido como arrendamiento con opción a compra, es una modalidad muy popular en España que ofrece una vía flexible para ser propietario de un piso. Es como probar un coche antes de decidirse a comprarlo.
b) ¿Cuál es la estructura de pago del alquiler con opción de compra?
- Pagos de alquiler - Inicialmente, tu pagas el alquiler cada mes al propietario, al igual que en un contrato de alquiler estándar. El importe del alquiler suele acordarse por adelantado y se mantiene constante durante todo el periodo de alquiler.
- Prima de opción - La prima de opción suele pagarse por adelantado al firmar el contrato de alquiler con opción a compra. Esta comisión garantiza tu derecho u opción a comprar la propiedad al precio acordado en un plazo determinado. Suele ser un pequeño porcentaje del precio de compra y sirve como compromiso de la posible compra. La prima sirve como precio para la opción de compra de la propiedad en el futuro. Demuestra la intención seria y el compromiso del inquilino con la posible compra de la vivienda. Al pagar esta comisión por adelantado, los inquilinos obtienen la opción exclusiva de comprar la propiedad a un precio predeterminado, lo que ofrece a ambas partes claridad y seguridad en la transacción.
- Crédito para la compra - En algunos casos, una parte de los pagos mensuales del alquiler se puede contabilizar a cuenta de la compraventa de la propiedad. Este crédito actúa como un pago inicial cuando tu decides ejercer el derecho de opción de compra.
c) ¿Por qué alquilar con opción de compra?
En primer lugar, por su asequibilidad. De hecho, en lugar de necesitar una gran suma por adelantado, puedes ahorrar gradualmente para comprar tu apartamento en España mientras alquiles uno.
En segundo lugar, tienes la oportunidad de «probar antes de comprar». Vivir en el apartamento te permite ver si se adapta a tu estilo de vida y a tus necesidades antes de comprometerte a largo plazo.
En tercer lugar, el apartamento tiene un precio cerrado. De hecho, el precio de compra se acuerda por adelantado, por lo que no te verás afectado por futuros cambios de precio.
Tienes que asegurarte de que el acuerdo de alquiler y de compra están claramente fijados en el contrato, incluido el ejercicio del derecho de opción de compra. Además, comprueba con atención la propiedad para asegurarte de que está en buen estado y cumple tus expectativas. Por último, habla con profesionales si es necesario.
Conclusión
Alquilar una vivienda en España implica cumplir los requisitos legales, explorar las distintas opciones de alquiler y buscar la ayuda de agentes inmobiliarios o agencias. Siempre es buena idea que un abogado experto revise el contrato antes de firmarlo.
Tanto si tu estancia es de corta como de larga duración, estos profesionales simplifican el proceso ofreciendo orientación personalizada y una amplia gama de opciones inmobiliarias.
Es esencial que comprendas tus derechos, responsabilidades y los trámites necesarios.
Además, contar con la asistencia legal puede proporcionarte más claridad y seguridad durante todo el proceso de alquiler, ayudando a alquilar tu apartamento ideal en España con confianza.
Si necesitas asesoramiento personalizado, no dudes en consultar a un abogado inmobiliario local o a un bufete internacional especializado en derecho inmobiliario español como Klev&Vera.
No dudes en ponerte en contacto con nosotros mediante el siguiente formulario o a través de nuestra página de contacto si necesitas ayuda para alquilar o comprar un apartamento en España. Nuestro equipo de expertos te ayudará en cada etapa del proceso.
Este artículo ha sido escrito en colaboración con Juliette Darrort, miembro del Equipo de Apoyo Jurídico de Klev&Vera.
